La résiliation d’un contrat de bail – à usage d’habitation ou à usage professionnel – se fait suivant des règles à connaître, aussi bien pour le locataire que pour le bailleur.
Pour résilier le contrat de bail à usage d’habitation, le propriétaire peut envoyer une relance, puis faire une mise en demeure. Si le locataire ne réagit pas, on peut faire une assignation précédée d’une lettre de résiliation dans laquelle on résume les termes du contrat de bail en identifiant la clause violée.
Le bailleur ne peut rompre le contrat de bail à usage d’habitation que si c’est un contrat à durée déterminée (il informe le locataire qu’au terme du contrat, il ne souhaite pas de reconduction du bail) et si le propriétaire lui-même entend habiter la maison ou la faire habiter par ses parents.
Au terme de l’article 442 du Code de la Construction et de l’habitat, le contrat de bail à usage d’habitation peut être légitimement résilié avant son terme ou lorsqu’il est à durée indéterminée,en cas de force majeure, par accord commun des parties, en cas de manquement à ses obligations par l’une des parties, au terme d’un préavis de trois mois notifié par écrit au bailleur par le locataire pour motif légitime ou encore au terme d’un congé de trois mois notifié par écrit au locataire par le bailleur qui veut exercer son droit de reprendre l’immeuble ou le local pour l’occuper lui‐même ou pour le faire occuper de manière effective par un ascendant ou descendant ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement.Il n’y a pas de condamnation pour le bailleur en paiement de dommages-intérêts si les cas ci-dessus cités sont respectés.
Si le bailleur oblige le locataire à quitter le local, il devra lui verser des dommages-intérêts pour le préjudice causé. Le montant de ces dommagesintérêts ne peut être inférieur au montant des loyers d’une année. Il faut donc éviter les voies de fait et privilégier les voies de droit.
Concernant le bail à usage professionnel, si c’est un contrat à durée déterminée inférieur ou égal à deux ans, la résiliation est plus simple, car le bailleur à la liberté de ne pas renouveler le contrat, une fois arrivé à son terme.Si l’exploitation du local dépasse deux ans, le droit au renouvellement est acquis.La loi exige qu’il faut justifier de deux ans d’occupation continue du localafin d’avoir droit au renouvellement du bail.Ainsi, le bailleur devra payer au locataire une indemnité d’éviction en cas de non-respect du droit au renouvellement du bail.
Cette indemnité s’applique aussi au contrat de bail à durée indéterminée, quand par exemple, après trois mois d’occupation, le bailleur exige le départ du locataire, même de bonne foi.
Si le locataire ne satisfait pas à ses obligations contractuelles, le motif d’expulsion est la violation du contrat de bail. Il faudra envoyer une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et les conditions du contrat de bail. Lorsque la violation implique le non-respect du loyer, on fait une mise en demeure valant commandement de payer et d’avoir à respecter les clauses et conditions du contrat de bail.
A partir de la mise en demeure, on observe un mois, puis on peut saisir soit la juridiction qui statue en matière d’urgence (le juge des référés) ou faire une assignation en paiement en expulsion et en ouverture de portes.
Source : https://profession-juriste.ci
